【特訊】城市規劃委員會昨舉行今年第五次平常全體會議，工務局會上介紹青洲都市化整治計劃2024，根據新規劃方案，整治計劃區域內共規劃四十四幅地段，總用地面積為二十三點八萬平方米，總建築面積約六十一萬一千多平方米，較2010年原有規劃下降百分之四十一，居住人口調低至一點三萬人；青洲山的綠化生態保護用地擴大到四萬零八百平方米，劃定為生態保育核心區。規劃落實筷子基北灣望向青洲山形成的核心視廊範圍，視廊寬度約為八十米，因應保護青洲山周邊環境和景觀，區內樓宇限高基準為五十米，地積比率基準為八倍，而覆蓋率以八成作為基準。

土地工務局副局長麥達堯形容，相較之前的規劃已優化，指出規劃是承接上位規劃令青洲山保育面積增大兩倍多、綠化面積增加、人口密度降低，整個規劃令居住環境變好許多，減少居住人口後，預留用地在公用設施，改善公共空間。

44幅發展用地

樓宇限高五十米

工務局土地工務局城市規劃廳廳長梁耀鴻介紹，因應二零二二年城市總體規劃已頒佈生效，以及配合土地法、文遺法的相關要求，目前對原有青州都市化整治規劃進行檢視及更新。為了回應青洲居民對區內發展意見及期望，在青洲山周邊區域作出優化以及調整，包括青洲山保育、中途倉遷走之後屠房的去留、增加公用設施、綠地公共開放空間，亦優化區內道路網路。

今次整治規劃範圍，與已公佈的二零一零年的規劃範圍一致，整個區域範圍面積是二十三萬八千平方米，有四十四幅發展用地，對比二零一零年的五十二幅發展用地有減少；而總建築面積約六十一萬一千多平方米，較原有規劃的一百零四萬平方米下降百分之四十一。其中居住用地佔比百分之二十一，商業用地佔比百分之四點七，旅遊娛樂用地百分之一點三三，公共基礎設施用地佔比近百分之三十，生態保護區佔比百分之十七。而規劃居住人口由二點七萬人調低至一點三萬人。

至於發展地段建築條件，主要有三個方面，包括地積比率、建築高度及覆蓋率。因應保護青洲山景觀，建築限高以青洲山海拔高度五十四點五米為參考，青洲山周邊區內大部分的土地會限高海拔五十米；建築物的地積比率亦因應有關高度，基本訂定為八倍，作為一個基準，其中青洲山南側作為一個限高區域，有關土地的倍數會更加低。而覆蓋率方面，大部分土地以八成作為基準，以便建築物之間留一定空間作擴闊步行空間，及改善空氣流通。

青洲山核心視廊

闊度為八十米

梁耀鴻表示，根據文遺法及總體規劃，重新界定不可都市化範圍，即是青洲山的綠化生態保護用地由二零一零年規劃的一萬七千平方米，擴大到四萬零八百平方米，並劃定為生態保育核心區，維護青洲山生物多樣性及山體條件。

規劃落實筷子基北灣望向青洲山形成的核心視廊範圍，視廊闊度為八十米，並可以看到完整的青洲避靜院建築；在核心視廊內，樓宇最大許可海拔高度依次為十五米、十三米、十一米，呈層級下降。另外亦劃定由筷子基北灣與青洲山之間互望的景觀視域，保障青洲山三分一以上高度的山體景觀，以及與筷子基北灣之間視線聯繫，青洲山南側受視域影響的各地段最大許可高度呈現北高南低階梯狀分佈，海拔高度依次二十七米、二十二米、二十米、十八米，層級下降。

青洲中途倉遷移後

轉作公用設施用地

新規劃方案將優化區內生活環境、降低人口密度，增加公用設施、綠地及道路網系統及慢性空間；區內社會設施的人均面積，原來二零一零年的規劃是每人約八平方米，新規劃方案上升到每人約十點五平方米。

梁耀鴻表示，現時青洲山周邊環境比較混亂，有好多土地未發展，目前存在土地權屬多樣，用地零碎而且不規則，區內土地使用情況亦比較雜亂，包括有屠房、中途倉、工業大廈修車場、及堆放建築物料的土地。新規劃方案將整合區內分散的工業大廈，將來亦都會改變用途，作為商業或者旅遊娛樂用地。亦會對區內發展地段界線重新界定，令到每幅土地都容易獨立發展，不需要互相牽制，推動內開發建設。

梁耀鴻表示，規劃未來將屠房及一些工業大廈遷出，有關土地將發展為一些康體文化、商業的設施，配合1+4經濟多元發展；長遠規劃將青洲山南側至濱海岸線區域重新規劃，打造形成一個集旅遊文化一體的區域文化活力節點，為社區多元發展提供條件及動力。

麥達堯表示，在人工島興建的中途倉已竣工，具體搬遷時間需視乎有關部門安排，至於規劃提出搬遷屠房是願景，暫時仍會繼續使用。

交通規劃方面，梁耀鴻表示，區內道路劃分為主要道路、次要道路及地區支路三個等級，會拓闊青洲河邊馬路成為一個主要道路，打通青洲新馬路作為次要道路，以及打通青洲山周邊環路，優化區內支路，減少「掘頭路」，完善區域路網結構。規劃結合綠地空間及路側行人道，以步行道、地面步行廊道等多種方式在區內形成便捷可達的立體慢性系統路網，連接區內主要公用設施及綠地或公共開放空間。